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Agent immobilier : le mandat qui ne respecte pas le formalisme légal encourt une nullité relative

Fiscalité

Agent immobilier : le mandat qui ne respecte pas le formalisme légal encourt une nullité relative

Le non-respect des règles de forme imposées par la loi Hoguet en matière de mandat n’est plus sanctionné que par une nullité relative, qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Un particulier confie à un agent immobilier un mandat de gestion locative d’un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu’au 1er janvier 1999. Il décède en 2000. L’agence poursuit la gestion pour le compte de ses héritiers jusqu’à ce que ces derniers y mettent un terme en 2007 et l’assignent en justice en restitution des honoraires perçus. Ils reprochent à l’agence d’avoir géré leurs biens sans détenir de mandat écrit depuis le 1er janvier 1999, précisant l’étendue de ses pouvoirs et l’autorisant expressément à percevoir des fonds à l’occasion de sa gestion comme l’y obligent les articles 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 64 de son décret d’application du 20 juillet 1972.

La cour d’appel rejette leur demande. Elle constate que deux mandats, non signés par les héritiers, ont été enregistrés sur le registre de l’agence. Selon elle, si un mandat non signé n’est en principe pas valable, il peut néanmoins produire ses effets s’il existe des circonstances de fait qui démontrent la réalité du consentement de la partie non signataire. Elle estime que c’est le cas en l’espèce : les héritiers ne font état d’aucune circonstance pouvant expliquer qu’ils n’ont pas reçu les mandats que l’agent immobilier leur a adressés pour signature et ils ont poursuivi les relations avec lui pendant 7 ans.

La Cour de cassation confirme la décision. Le formalisme imposé par la loi Hoguet en matière de mandat a pour objet la sauvegarde exclusive des intérêts privés du mandant dans ses rapports avec l’agent immobilier. Le non-respect de ces règles doit donc être sanctionné par une nullité relative, nullité qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. Les héritiers ayant poursuivi leur relation pendant 7 années avec l’agent immobilier sans émettre de protestation sur la qualité de ses prestations ou les conditions de leur rémunération, la Cour estime qu’ils ont ratifié, en connaissance de cause, les actes et le coût de la gestion locative. La restitution des honoraires perçus est donc injustifiée.

A noter : l’arrêt commenté est dans la lignée de celui rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation il y a quelques mois (Cass. mixte 24-2-2017 n° 15-20.411 PBRI : BPIM 2/17 inf. 166, Bull. inf. C. cass. 15-6-2017 p. 6). Opérant un revirement de jurisprudence, la chambre mixte a jugé que les règles de forme imposées par la loi Hoguet en matière de mandat visent la seule protection de l’intérêt privé du mandant dans ses rapports avec l’agent immobilier, de sorte que leur méconnaissance doit être sanctionnée par une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le mandant. Auparavant, il était admis que ces règles étaient d’ordre public et prescrites à peine de nullité absolue du mandat, de sorte qu’elles pouvaient être invoquées par toute partie y ayant intérêt (Cass. 1e civ. 25-2-2003 n° 01-00.461 ; Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 07-21.610 FS-PB : Bull. civ. III n° 80), notamment le locataire tiers au contrat (Cass. 1e civ. 18-10-2005 n° 02-16.046 F-PB : Bull. civ. I n° 363). Cette nullité absolue excluait toute possibilité de confirmation du mandat (Cass. 1e civ. 2-12-2015 n° 14-17.211 F-PB) ou de ratification ultérieure de la gestion (Cass. 1e civ. 22-3-2012 n° 11-13.000 F-PBI : Bull. civ. I n° 72). Ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Comme la chambre mixte, la première chambre civile justifie sa décision par l’évolution du droit des obligations opérée par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016. Désormais, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt général, tandis qu’elle est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé (C. civ. art. 1179 nouveau). Les conditions de forme du mandat imposées par la loi Hoguet visant la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, elles ont pour objectif la protection d’un intérêt privé.

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